موج جديد گراني بازار اجاره مسکن در ايران

خلق قيمت با تورم انتظاري

در بازار اجاره مسکن تهران و کلانشهرها، ديگر قيمت نتيجه يک محاسبه دقيق يا کارشناسي مشخص نيست. آنچه امروز در آگهي‌هاي اجاره ديده مي‌شود، بيشتر به يک رفتار جمعي شباهت دارد؛ رفتاري که در آن هر موجر، قيمت ملک خود را نه براساس ارزش واقعي، بلکه با نگاه به قيمت فايل‌هاي مشابه در همان محله تعيين مي‌کند. اين روند به‌تدريج يک چرخه خودتشديدکننده ايجاد کرده است. موجر ابتدا به سکو‌هاي آگهي مراجعه مي‌کند، قيمت واحد‌هاي مشابه را مي‌بيند و سپس با اين استدلال که «ملک من بهتر است» يا «اين نرخ مربوط به چند روز پيش است»، رقم بالاتري اعلام مي‌کند.

اسلحه بي‌فشنگ سقف قيمت مصوب

اگرچه دولت هرسال درصدي را به‌عنوان سقف مجاز افزايش اعلام مي‌کند، اما در بسياري از قرارداد‌هاي تمديدي، اين سقف رعايت نمي‌شود. گزارش‌هاي ميداني نشان مي‌دهد موجران در بسياري از موارد افزايش‌هاي 50 تا 60 درصدي را شرط ادامه قرارداد اعلام مي‌کنند و مستأجر نيز عملا در موقعيتي قرار مي‌گيرد که انتخابي جز پذيرش يا تخليه ندارد. در اين وضعيت، رابطه موجر و مستأجر به رابطه‌اي مستقيم و بدون واسطه حقوقي مؤثر تبديل شده است؛ رابطه‌اي که در آن قدرت چانه‌زني برابر نيست و هزينه مقاومت براي مستأجر بسيار بالاست. همين مسئله باعث شده اجراي قانون سقف اجاره، بيشتر به يک توصيه اخلاقي شبيه باشد تا يک سازوکار اجرايي مؤثر.

هزينه مسکن خانوار در نقطه کور

رشد شديد قيمت مسکن در سال‌هاي اخير نيز فشار مضاعفي بر بازار اجاره وارد کرده است. در بسياري از مناطق شهري، سهم هزينه مسکن از درآمد خانوار به سطحي رسيده که تعادل بودجه خانوار را به‌طور جدي مختل کرده است. براي مثال، در شرايطي که ميانگين درآمد سالانه يک خانوار تهراني حدود 500 ميليون تومان برآورد مي‌شود، ميانگين رهن يک واحد مسکوني متوسط در تهران به بيش از يک ميليارد تومان رسيده است. در اين وضعيت، با افزايش 50درصدي رهن (يا اجاره)، مستأجر بايد براي حفظ سطح سکونت خود عملا معادل يک سال کامل درآمد اضافي تأمين کند تا فقط هزينه مسکن جبران شود.

تشديد کوچ اجباري مستأجران به پايين‌دست

ناتواني مسلم خانوار در جبران هزينه سنگين افزايش اجاره‌بها، دقيقا همان عاملي است که از سال‌ها پيش به افت کيفيت مسکن جامعه دامن زده و منجر به کوچ اجباري مستأجران از محله‌هاي بالا به پايين‌تر و از محله‌هاي پايين به حومه و حاشيه شهر‌ها شده است. تحت‌تأثير همين معادله است که شهر‌هاي جديد حومه تهران از جمعيت ناچيز در اواسط دهه 90، اکنون به کانون‌هاي پرتراکم جمعيت تبديل شده‌اند.