بازار مسکن در باتلاق رکود تورمي خانه گران شد، اما خريداري نيست

در چنين شرايطي، از نيمه دوم سال گذشته برخي کارشناسان از مشاهده نشانه‌هايي محدود از بازگشت رونق به معاملات مسکن خبر دادند. ارزيابي‌ها در آن مقطع نشان مي‌داد بخشي از تقاضاي موجود در بازار، به دليل کاهش قدرت خريد، از واحدهاي بزرگ‌متراژ فاصله گرفته و به سمت واحدهاي کوچک‌متراژ و متناسب با توان مالي خانوارها حرکت کرده است.

با اين حال، اين نشانه‌ها دوام چنداني نداشت و بازار مسکن در سال جاري نتوانست مطابق الگوي معمول سال‌هاي گذشته وارد دوره رونق معاملات شود. در حالي که معمولاً از ماه‌هاي پاياني سال، تحرک بازار خريد و فروش افزايش مي‌يافت، آغاز جنگ تحميلي سوم از اسفندماه سال گذشته و تشديد نااطميناني‌هاي اقتصادي و اجتماعي، اين روند را تحت تأثير قرار داد و موجب شد بازار مسکن از الگوي معمول خود فاصله بگيرد.

رکود معاملات عميق‌تر شد؛ تورم اما متوقف نشد

تداوم رکود معاملات از اسفندماه سال گذشته، همزمان با افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز، رشد قيمت مصالح و افزايش قيمت تمام‌شده واحدهاي مسکوني، فشار مضاعفي بر اين بازار وارد کرده
است.

اگرچه بخشي از افزايش هزينه‌هاي ساخت به آسيب و هدف قرار گرفتن برخي کارخانه‌ها و واحدهاي توليدي مرتبط با صنعت ساختمان در جريان جنگ تحميلي سوم نسبت داده شد، اما تحولات بازار مسکن را نمي‌توان تنها با افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز توضيح داد.

مسکن طي سال‌هاي گذشته به تدريج از يک کالاي صرفاً مصرفي براي تأمين سرپناه فاصله گرفته و به يکي از مهم‌ترين دارايي‌هاي سرمايه‌اي در اقتصاد خانوارها تبديل شده است. افزايش جذابيت مسکن به عنوان ابزار حفظ ارزش دارايي، در کنار کاهش قدرت خريد خانوارها، ورود تقاضاي سرمايه‌اي و فعاليت‌هاي سوداگرانه، شرايطي ايجاد کرده که در آن رکود مصرفي بازار عميق‌تر شده است.

به بيان ديگر، در شرايط فعلي، بخش قابل توجهي از خانوارهايي که با هدف خانه‌دار شدن وارد بازار مي‌شوند، با شکافي جدي ميان درآمد و قيمت مسکن مواجه هستند. همين شکاف باعث شده تقاضاي مصرفي توان اثرگذاري بر بازار را از دست بدهد و در نتيجه، حتي افزايش قيمت‌ها نيز نتواند به رونق معاملات منجر شود.

اين همان نقطه‌اي است که بازار مسکن را در وضعيت «رکود تورمي» قرار داده است؛ بازاري که در آن قيمت‌ها و هزينه‌هاي توليد افزايش پيدا مي‌کند، اما قدرت خريد و حجم معاملات همگام با آن رشد نمي‌کند.

سياست‌هاي حمايتي؛ چرا گره بازار مسکن باز نشد؟

در دو دهه گذشته، دولت‌ها سياست‌هاي مختلفي را با هدف تسهيل خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه، به‌ويژه دهک‌هاي کم‌درآمد، طراحي و اجرا کرده‌اند؛ با اين حال، اين سياست‌ها نتوانسته‌اند به شکل کامل از شدت سوداگري و فعاليت‌هاي غيرمصرفي در بازار مسکن بکاهند.

يکي از مهم‌ترين مسائل در اين ميان، نحوه تأمين مالي بازار مسکن است. نقش بانک‌ها در بازار املاک طي سال‌هاي گذشته همواره مورد انتقاد کارشناسان قرار داشته است؛ چراکه به جاي آنکه منابع بانکي عمدتاً به سمت تسهيلات بلندمدت و کم‌هزينه براي متقاضيان واقعي مسکن هدايت شود، بخشي از سرمايه بانک‌ها در قالب املاک و مستغلات مسکوني و تجاري قرار گرفته است.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند تداوم بنگاهداري بانک‌ها و حضور گسترده آنها در حوزه املاک، از يک سو منابع مالي مورد نياز متقاضيان واقعي را محدود مي‌کند و از سوي ديگر، مانع از آن مي‌شود که نظام بانکي نقش مؤثري در افزايش قدرت خريد خانوارها ايفا کند.

از اين منظر، حل مشکل بازار مسکن تنها با افزايش ساخت‌وساز امکان‌پذير نيست؛ بلکه همزمان بايد سمت تقاضا، نظام تأمين مالي، فعاليت‌هاي سوداگرانه و نحوه ورود بانک‌ها به بازار املاک نيز اصلاح شود.

هزينه جابه‌جايي، مستأجران را خانه‌نشين کرد

رکود تنها به بازار خريد و فروش محدود نمانده و بازار اجاره را نيز تحت تأثير قرار داده است؛ يک مشاور املاک در منطقه 10 تهران با تأکيد بر تداوم رکود تورمي در بازار مسکن گفت: رکود معاملات از ابتداي سال جاري همچنان ادامه دارد و بازار خريد و فروش نتوانسته به شرايط عادي
بازگردد.

وي افزود: در بازار اجاره نيز با توجه به مصوبه تمديد خودکار يک‌ساله قراردادهاي اجاره با حداکثر افزايش 25 درصدي، در صورت تمايل مستأجران، معاملات رهن و اجاره در فصل جابه‌جايي مستأجران نيز تا حدي تحت تأثير قرار گرفته و با رکود همراه شده است.

اين مشاور املاک ادامه داد: البته برخي مالکان افزايش سقف 25 درصدي اجاره‌بها را رعايت نکرده‌اند و معتقدند نرخ اجاره بايد متناسب با نرخ تورم افزايش پيدا کند؛ چراکه براي بخشي از مالکان، به‌ويژه افراد سالخورده و کساني که امکان ادامه فعاليت اقتصادي ندارند، درآمد حاصل از اجاره تنها منبع تأمين هزينه‌هاي زندگي است.

وي تأکيد کرد: از سوي ديگر، افزايش شديد و افسارگسيخته هزينه‌هاي اسباب‌کشي و جابه‌جايي باعث شده تعداد زيادي از مستأجران ترجيح دهند به جاي ورود به فرآيند پرهزينه جابه‌جايي، با مالکان خود براي تمديد قرارداد اجاره به توافق برسند.

به اين ترتيب، حتي در بازار اجاره نيز هزينه‌هاي جانبي مسکن به عاملي براي کاهش تحرک خانوارها تبديل شده است. مستأجري که با افزايش هزينه حمل‌ونقل، بسته‌بندي، کميسيون، وديعه و ساير هزينه‌هاي جابه‌جايي مواجه است، در بسياري از موارد ترجيح مي‌دهد با وجود افزايش اجاره‌بها، در همان واحد مسکوني باقي بماند.

پلتفرم‌هاي خانه‌ياب؛ قيمت‌هاي پيشنهادي چگونه به مرجع بازار تبديل شدند؟

در کنار عوامل اقتصادي و مالي، طي سال‌هاي اخير توسعه پلتفرم‌هاي خانه‌ياب نيز به يکي از موضوعات بحث‌برانگيز بازار مسکن تبديل شده است. برخي کارشناسان معتقدند نبود سازوکارهاي نظارتي کافي در اين سامانه‌ها موجب شده مالکان بتوانند قيمت‌هاي پيشنهادي خود را بدون برخورداري از يک معيار مشخص براي تعيين ارزش واقعي ملک ثبت کنند. در نتيجه، قيمت‌هايي که لزوماً به معامله منجر نشده‌اند نيز مي‌توانند در شکل‌دهي به انتظارات فعالان بازار اثرگذار باشند.

اين مسئله از آن جهت اهميت دارد که قيمت پيشنهادي يک ملک، الزاماً معادل قيمت قطعي معامله نيست؛ اما تکرار قيمت‌هاي بالا در فضاي مجازي مي‌تواند به تدريج يک لنگر قيمتي در ذهن خريداران و فروشندگان ايجاد کند.

به باور کارشناسان بازار مسکن، زماني که قيمت‌هاي غيرواقعي به صورت گسترده در فضاي مجازي منتشر مي‌شود، انتظارات تورمي افزايش يافته و بازار به سمت سطوح قيمتي بالاتر هدايت مي‌شود. در چنين شرايطي، اين پرسش مطرح است که چرا سازوکار مشخص و مؤثري براي کنترل قيمت‌هاي غيرواقعي و جلوگيري از انتشار نرخ‌هاي غيرمتعارف در بازار مسکن وجود ندارد؟

نسخه نجات بازار مسکن چيست؟

مجموع اين عوامل نشان مي‌دهد مشکل بازار مسکن تنها به کمبود عرضه يا افزايش هزينه ساخت محدود نيست. اين بازار با مجموعه‌اي از مشکلات به‌هم‌پيوسته مواجه است که از کاهش قدرت خريد و ضعف تسهيلات‌دهي گرفته تا سوداگري، بنگاهداري بانک‌ها، نبود شفافيت قيمتي و ناکارآمدي برخي سياست‌هاي حمايتي را دربرمي‌گيرد.

در واقع، سياست‌گذاران براي خروج بازار از رکود تورمي بايد همزمان دو مسئله را هدف قرار دهد، افزايش توان خريد متقاضي مصرفي و کاهش جذابيت فعاليت‌هاي غيرمصرفي و سوداگرانه. بدون تقويت قدرت خريد خانوارها، افزايش عرضه به تنهايي الزاماً به افزايش معاملات منجر نمي‌شود و بدون کنترل سوداگري نيز هر افزايش عرضه‌اي مي‌تواند در برابر تقاضاي سرمايه‌اي و حفظ ارزش دارايي‌ها خنثي شود.

مسکن بايد دوباره به کالاي مصرفي تبديل شود

بازار مسکن امروز در شرايطي قرار دارد که افزايش قيمت‌ها ديگر به معناي رونق بازار نيست؛ چراکه در سوي ديگر اين معادله، قدرت خريد خانوارها به اندازه‌اي کاهش يافته که بخش بزرگي از تقاضاي مصرفي امکان ورود مؤثر به بازار را ندارد. همزمان، افزايش هزينه ساخت، رشد قيمت نهاده‌ها، نااطميناني اقتصادي، هزينه بالاي جابه‌جايي و شکل‌گيري انتظارات قيمتي در فضاي مجازي، فشار مضاعفي بر خانوارها وارد کرده است.

در نهايت، کارشناسان بر اين باورند که بازار مسکن زماني مي‌تواند به تعادل پايدار برسد که خانه بار ديگر در درجه نخست به عنوان کالايي مصرفي و محلي براي سکونت خانوارها تعريف شود، نه ابزاري براي سوداگري و حفظ سرمايه. تا زماني که مسکن بيش از آنکه سرپناه باشد، به عنوان يک دارايي سودآور تلقي شود، شکاف ميان درآمد خانوار و قيمت خانه پابرجا خواهد ماند و مسير خانه‌دار شدن براي ميليون‌ها خانوار ايراني همچنان دشوار و دور از دسترس خواهد بود.

منبع: مهر