با اين تسهيلات، دردي از بازار مسکن درمان نمي شود

به گزارش الف، در اين راستا، تسهيلات خريد و ساخت مسکن در تهران به صورت انفرادي و زوجين، به ترتيب 1و 2 ميليارد تومان، در مراکز استان ها و شهرهاي بيش از 200 هزار نفر به صورت انفرادي و زوجين، 800 ميليون، و 1ميليارد و 600 ميليون تومان، و در ساير مناطق به صورت انفرادي و زوجين، 600 ميليون و 1 ميليارد و 200 ميليون تومان شده است. تسهيلات جعاله مسکن هم از 280 ميليون تومان به 400 ميليون تومان افزايش يافته است.

اين افزايش اگرچه در نوع خود مي تواند تحول مثبتي باشد با اين حال در تحليل و ارزيابي آن بايد نکاتي را مد نظر داشت. به عنوان مثال، پرسش اصلي اين است که آيا اين افزايش واقعا قدرت خريد خانوارها را به اندازه‌اي بالا مي‌برد که قفل بازار مسکن باز شود؟ پاسخ کوتاه اين است: به‌تنهايي خير و بعيد به نظر مي رسد چنين باشد. افزايش سقف وام زماني مي‌تواند اثر جدي داشته باشد که رشد آن با واقعيت قيمت مسکن، درآمد خانوارها و توان بازپرداخت تسهيلات متناسب باشد.

واقعيت بازار اين است که سهم وام از قيمت يک واحد مسکوني، مخصوصا در تهران، همچنان محدود است. حتي وام دو ميليارد توماني زوجين نيز در برابر قيمت يک واحد معمولي در بسياري از مناطق پايتخت، تنها بخشي ناچيز از هزينه خريد را پوشش مي‌دهد. بنابراين مساله اصلي براي بسياري از خانوارها، صرفا کمبود تسهيلات نيست بلکه شکاف عميق ميان قيمت مسکن و قدرت خريد و درآمد خانوار است. اگر اين شکاف پُر نشود، افزايش سقف وام الزاما به افزايش محسوس معاملات منجر نخواهد شد.

از سوي ديگر، هزينه دريافت و بازپرداخت تسهيلات نيز اهميت بالايي دارد. وام بزرگ‌تر به معناي اقساط سنگين‌تر است و اگر درآمد خانوار متناسب با آن افزايش نيافته باشد، بخش قابل توجهي از متقاضيان اساساً توان استفاده از سقف جديد را نخواهند داشت. در چنين شرايطي، ممکن است وام روي کاغذ قدرت خريد را افزايش دهد، اما در عمل تقاضاي موثر چندان رشد نکند.

با اين حال، تصميم جديد بانک مرکزي را نمي‌توان بي‌اثر دانست. افزايش سقف تسهيلات مي‌تواند براي بخشي از خانوارهايي که سرمايه اوليه دارند، مقداري از شکاف مالي خريد مسکن را پوشش دهد و آنها را به بازار بازگرداند. همچنين افزايش وام ساخت مي‌تواند در صورت همراه شدن با سياست‌هاي کاهش هزينه ساخت و تسهيل صدور مجوزها، به تحريک عرضه کمک کند. موضوعي که براي حل ريشه‌اي بحران مسکن اهميت بيشتريدارد.

از منظر بازار نيز يک نگراني وجود دارد: اگر وام افزايش يابد اما عرضه مسکن رشد نکند، بخشي از منابع جديد مي‌تواند نهايتا به افزايش قيمت‌ها منتقل شود و اثر واقعي تسهيلات را خنثي کند. بنابراين، وام مسکن بايد مکمل سياست افزايش عرضه و نه جايگزين آن باشد.

در مجموع، افزايش سقف تسهيلات مسکن اقدام مثبتي است، اما به‌تنهايي گره بازار را باز نمي‌کند. براي خروج واقعي بازار از رکود، اين سياست بايد همزمان با افزايش ساخت‌وساز، کنترل هزينه هاي توليد، تقويت قدرت خريد خانوارها و طراحي تسهيلاتي با اقساط متناسب با درآمد اجرا شود. در غير اين صورت، وام جديد بيشتر يک «کمک‌هزينه خريد» خواهد بود تا اينکه راه‌حلي را براي مشکل مسکن ارائه کند.

* سعيده اسکندري