بانک‌ها 600 هزار ميليارد تومان ساختمان اداري دارند

در نتيجه اين پيشرفت‌ها و تحولات در حوزه بانکداري مدرن، بانک‌ها تلاش مي‌کنند تا به‌منظور ماندن در عرصه رقابت از نظر هزينه و سود کاراتر عمل کنند. اين موضوع در ايران گرچه چند وقتي است جدي گرفته شده و بانک‌ها سعي مي‌کنند با ارائه خدمات الکترونيکي، هزينه‌هاي زائد خود را کاهش دهند، اما همچنان صنعت بانکداري در ايران با چالش‌هاي متعددي در مديريت هزينه‌ها و بهينه‌سازي آن‌ها روبه‌روست. مديريت هزينه شامل فرايند برنامه‌ريزي، کنترل و کاهش هزينه‌ها با هدف بهبود عملکرد مالي سازمان است. در صنعت بانکداري، اين مفهوم به معناي بهينه‌سازي هزينه‌هاي عملياتي، کاهش هزينه‌هاي غيرضروري و افزايش بهره‌وري است. سرمايه‌گذاري کلان در بخش ساختمان و حبس بخش قابل‌توجهي از منابع در اين بخش، علاوه بر اينکه هزينه‌هاي زيادي را به بانک تحميل مي‌کند، با تبديل بخشي از منابع بانک و حتي بخشي از تسهيلات از طريق شرکت‌هاي زيرمجموعه به املاک و ساختمان يا خريد و نگهداري شعب، باعث مي‌شود در فرايند اصلاحات نظام بانکي نيز هزينه اصلاح براي سياست‌گذار بانکي بالا برود؛ چراکه املاک لوکس و با مساحت بالا نقدشوندگي پاييني در بازار مسکن و ساختمان داشته و عملاً تواني براي خريد اين املاک وجود ندارد. اين موضوع به‌خوبي در اطلاعيه‌هاي بانک در سامانه کدال نيز قابل‌مشاهده است، به‌طوري‌که نگاهي به اطلاعيه مزايده املاک مازاد بانک‌ها نشان مي‌دهد در مزايده‌هاي چند هزار ميلياردتوماني، معمولاً بين 1 تا 3 درصد از اين املاک خريدار پيدا مي‌کنند.

بانک‌ها چه هزينه‌هايي دارند؟

بر اساس دستورالعمل‌هاي ابلاغي بانک مرکزي جمهوري اسلامي ايران به‌عنوان نهاد ناظر، هزينه‌هاي متعارف در صنعت بانکداري ايران به دو دسته اصلي تفکيک مي‌شوند: اولي هزينه‌هاي مستقيم و دومي هزينه‌هاي غيرمستقيم است. هزينه‌هاي سود پرداختي به سپرده‌ها و اوراق گواهي سپرده مهم‌ترين هزينه مستقسيم بانک‌هاست. هزينه‌هاي غيرمستقيم شامل هزينه‌هاي اداري و عمومي و مطالبات مشکوک‌الوصول است.

هزينه‌هاي اداري و عمومي شامل هزينه‌هاي کارکنان و ساير هزينه‌هاي اداري است. هزينه‌هاي کارکنان شامل هزينه حقوق و دستمزد، عيدي و پاداش، اضافه کاري، بيمه سفر و مأموريت، اياب‌وذهاب و... است.

 هزينه‌هاي اداري شامل هزينه‌هاي اجاره، انتشارات و تبليغات، آموزش و تحقيقات، ارتباطات و مخابرات، بيمه، هزينه‌هاي ثبتي و قانوني، اياب‌وذهاب، آبدارخانه و پذيرايي، مراسم و تشريفات، تربيت‌بدني، حق‌المشاوره، حق اشتراک، حسابرسي، پوشاک، تعمير و نگه‌داري ساختمان، تعمير و نگه‌داري اثاثيه و تجهيزات، بهداشت و درمان، ملزومات مصرفي، حمايت از فعاليت‌هاي فرهنگي و اجتماعي و... است.

در خصوص هزينه‌هاي استهلاک دارايي‌هاي ثابت نيز، با گذشت زمان و بر اثر استفاده، دارايي‌هاي فيزيکي دچار کهنگي و فرسودگي ناشي از استفاده خواهند شد و به‌تدريج فايده خود را از لحاظ انجام‌دادن عمليات از دست مي‌دهند. به هزينه‌اي که سعي مي‌کند اين کاهش فايده‌رساني دارايي‌هاي ثابت را به روش معقول و منطقي مدنظر قرار دهد هزينه استهلاک مي‌گويند.

در مورد هزينه‌هاي مطالبات مشکوک‌الوصول نيز لازم به ذکر است بخشي از تسهيلات بانک‌ها مطالبات غيرجاري است که وصول آن‌ها طبق روال تسهيلات جاري و در موعد مقرر انجام نمي‌شود و در بدترين شرايط، بانک به دريافت آن‌ها مشکوک است و لازم است که اين هزينه‌ها در سرفصل هزينه مطالبات مشکوک‌الوصول و بر اساس دستورالعمل بانک مرکزي ج.ا.ا شناسايي شود.

600 همت ساختمان اداري در مالکيت بانک‌ها

بسياري از ساختمان‌هاي اداري و شعب بانک‌ها به دلايل مختلف مي‌تواند در رديف ساختمان‌هاي لوکس دسته‌بندي شوند. ساختمان‌هايي که نگهداري آنها علاوه بر فريز کردن منابع قابل‌توجهي در بخش ساختمان، هزينه خريد يا اجاره بسيار بالا، هزينه نگهداري و تعميرات کلان و هزينه انرژي (برق، گاز) بسيار زياد را به بانک تحميل مي‌کنند. بر اساس داده‌هايي که در جدول آمده، مجموع ارزش تعداد 23 بانک مؤسسه مالي در پايان شهريور سال 1404 حدود 408 هزار ميليارد تومان است.

 برآوردها نشان مي‌دهد اگر ارزش شعب و ساختمان‌هاي اداري ساير بانک‌ها را نيز به اين ارقام اضافه کنيم، مجموع رقم ارزش شعب و ساختمان‌هاي اداري به حدود 600 هزار ميليارد تومان مي‌رسد. در بين بانک‌ها، شعب و ساختمان‌هاي اداري بانک ملت با بيش از 137 همت در رتبه اول قرار دارد. شعب و ساختمان‌هاي اداري بانک تجارت با حدود 105 همت در رتبه دوم قرار دارد. بانک رفاه با حدود 53 همت در رتبه سوم قرار دارد.

پس از اين بانک‌ها، ارزش شعب بانک مسکن (ارزش دفتري) حدود 19 همت ذکر شده و اين مقدار براي بانک گردشگري و اقتصاد نوين حدود 18.3 همت است. البته اين نکته ناگفته نماند برخي از بانک‌ها که اطلاعات آنها يا منتشر نشده يا ارزش ساختمان‌هاي اداري و شعب آنها به‌روزرساني نشده نيز مي‌توانند در رتبه‌هاي بالاتر قرار گيرند.

ساختمان‌هايي به قيمت يک تا 5 همت!

در بانک تجارت قيمت‌ها متفاوت است. ارزش سه ساختمان اول به ترتيب 5 هزار و 120 ميليارد تومان، نزديک به 3 هزار ميليارد تومان و 2400 ميليارد تومان اعلام شده است. دو ساختمان اول شعبه و ساختمان سومي، ساختمان ستادي بانک است. همچنين ارزش 10 ساختمان اول اين بانک بيش از 18 همت است.

در بانک رفاه قيمت سه ساختمان اول به ترتيب حدود 2900 ميليارد تومان، 2200 و 1233 ميليارد تومان اعلام شده که اولي و سومي شعبه و دومي ساختمان ستادي است.

در بانک ملت قيمت دو ساختمان اول بانک هرکدام 2200 ميليارد تومان و قيمت ساختمان سوم نيز 2100 ميليارد تومان اعلام شده که هر سه، شعبه هستند. ارزش 10 ساختمان اول اين بانک حدود 15.6 همت برآورد شده است.

در بانک خاورميانه قيمت اولين ساختمان 1185 ميليارد تومان، دومي 117 و سومي 89 ميليارد تومان است که هر سه ساختمان ستادي هستند.

در بانک سامان بالاترين قيمت مربوط به ساختمان ستادي بانک به ارزش 3100 ميليارد تومان است. دو ساختمان ديگري نيز ستادي بوده و ارزش آنها به ترتيب 600 و 331 ميليارد تومان عنوان شده است.

در بانک اقتصاد نوين بالاترين قيمت مربوط به ساختمان ستادي بانک به ارزش حدود 1300 ميليارد تومان بوده و دو ساختمان ديگر که بالاترين قيمت را دارند، دو شعبه به ارزش 480 و 400 ميليارد تومان هستند.

در بانک ايران و ونزوئلا همه ساختمان‌هاي اداري مربوط به ساختمان‌هاي ستادي هستند که اولي به قيمت 622 ميليارد تومان و دومين و سومين ساختمان باارزش به قيمت 415 و 336 ميليارد تومان بوده است.

در بانک پارسيان قيمت سه ملک باارزش به ترتيب 418، 52 و 52 ميليارد تومان عنوان شده که اولي ساختمان ستادي بانک و دو ساختمان بعدي، شعب هستند.

در بانک رسالت که فاقد شعبه است، ارزش سه ساختمان اول ستادي اين بانک به ترتيب 836، 413 و 330 ميليارد تومان اعلام شده است.

در بانک سينا ارزش سه ساختمان اول بانک به ترتيب 950، 227 و 102 ميليارد تومان اعلام شده که اولي و دومي ساختمان ستادي و سومي شعبه است.

در بانک قرض‌الحسنه مهر نيز ارزش سه ساختمان اول به ترتيب 1300 ميليارد تومان، 372 و 194 ميليارد تومان اعلام شده که اولي ساختمان ستادي و دومي و سومي شعبه است.

در بانک کارآفرين قيمت سه ساختمان اول به ترتيب 976، 722 و 567 ميليارد تومان اعلام شده که اولي و سومي ساختمان ستادي و دومي شعبه است.

در مؤسسه ملل نيز که علاقه خاصي نسبت به بخش ساختمان داشته و بخش قابل‌توجهي از سرمايه‌گذاري‌ها و دارايي‌هاي اين مؤسسه در بخش ساختمان بوده، ارزش سه ساختمان اول به ترتيب 770، 218 و 211 ميليارد تومان برآورد شده که هر سه ساختمان شعبه هستند.

در بانک مسکن ارزش دفتري سه ساختمان اول به ترتيب 377، 220 و 175 ميليارد تومان اعلام شده است که هر سه ساختمان، شعبه هستند.

در بانک ايران‌زمين سه ساختمان اول بانک به لحاظ ارزش به ترتيب 492، 261 و 148 ميليارد تومان قيمت گذاري شده‌اند.

در بانک دي سه ساختمان اول به ترتيب 170، 138 و 82 ميليارد تومان ارزش گذاري شده‌اند که ساختمان يک و سه شعبه و دومي ستادي است.

در بانک آينده قيمت باارزش‌ترين ساختمان‌ها به ترتيب 101، 60 و 58 ميليارد تومان اعلام شده است.

در بانک پاسارگاد قيمت گران‌ترين شعب به ترتيب 202، 144 و 43 ميليارد تومان اعلام شده است.

در پست‌بانک بالاترين قيمت براي سه ساختمان اول به ترتيب 140، 130 و 114 ميليارد تومان اعلام شده که هر سه مربوط به ساختمان‌هاي ستادي بانک است.

در بانک دولتي توسعه تعاون قيمت سه ساختمان اول به ترتيب 799، 98 و 57 ميليارد تومان اعلام شده که اولي و دومي ساختمان ستادي و سومي شعبه است.

چرا بايد هزينه‌ها مديريت شود؟

يکي از شاخص‌هاي مهم در نظام بانکي دنيا، شاخص کارايي هزينه‌اي است. اين شاخص، مهم‌ترين معيار سنجش بهره‌وري در بانک‌هاست. هرچه اين نسبت پايين‌تر باشد، نشان مي‌دهد بانک با هزينه کمتري، درآمد بيشتري ايجاد کرده است.

 مديريت هزينه‌اي بانک‌ها در همه بخش‌هاي هزينه‌اي مطرح بوده که در گزارش حاضر صرفاً به بخشي از هزينه‌هاي اداري و عمومي يعني موضوع ساختمان‌هاي اداري و شعب بانک‌ها پرداخته مي‌شود. در متون اقتصادي در سطح دنيا گفته مي‌شود هزينه‌هاي اداري و عمومي بانک‌ها بايد از يک منطق مشخصي که منطق شرکتي نيز است، پيروي کند.

منطق شرکتي حکم مي‌کند هزينه‌هاي اداري بنگاه به‌عنوان بخشي از هزينه‌هاي عملياتي، مستقيماً بر بازدهي بانک و سودآوري آن تأثير منفي بگذارند. به عبارتي، فرض اين است که با ثابت‌بودن درآمد‌ها، هرگونه افزايش در هزينه‌هاي اداري، مستقيماً از سود خالص مي‌کاهد.

براين‌اساس، هزينه‌هاي اداري در توان رقابتي بانک اثر قابل‌توجهي دارد، به‌طوري‌که بانک‌هايي که هزينه‌هاي عمومي بالايي دارند، مجبورند کارمزد‌هاي بالاتري از مشتريان دريافت کنند. سود کمتري به سپرده‌گذاران پرداخت کنند. در نهايت، در رقابت با بانک‌هاي کارآمد، مشتريان خود را از دست مي‌دهند. ازآنجايي‌که منطق شرکتي بر نظام بانکي ايران حاکم نبوده و معمولاً زيان‌ها از جيب همه مردم جبران مي‌شود، بانک‌ها در ايران توجه چنداني به مديريت هزينه‌هاي اداري - عمومي ندارند؛ چراکه در نهايت اثر اين هزينه‌ها بر زيان بانک و کاهش حاشيه سود آن چندان ديده نمي‌شود و مدير بانک با خيالي آسوده مي‌تواند بي‌حساب‌وکتاب در بخش‌هاي غيرمرتبط نيز هزينه
کند.

درمجموع ازآنجايي‌که بانک‌ها در ايران مسئوليت زيان‌دهي خود را نمي‌پذيرند، افزايش هزينه‌هاي اداري - عمومي همچون مورد خريد و نگه‌داري ساختمان‌هاي لوکس و نگه‌داري دارايي‌هاي غيرنقدشونده به امر عادي براي مديران تبديل مي‌شود. اين موضوع به‌عمد يا ناخواسته، جلوي بسياري از اقدامات سياست‌گذار پولي را نيز در اصلاح نظام بانکي مي‌گيرد. براي مثال در اجراي فرايند گزير يکي از سؤالاتي که براي بانک مرکزي پيش مي‌آيد، اين است که حالا بااين‌همه دارايي غيرنقدشونده بانکي که وارد فرايند گزير مي‌شود، بايد چه کند. اين موضوع ريسک انحلال و اعلام ورشکستگي در نظام بانکي را نيز براي سياست‌گذار پولي بالا مي‌برد و به‌اصطلاح عاميانه موجب مي‌شود بعضاً سياست‌گذار پولي از ورود به فرايند خاتمه يک بانک واهمه داشته باشد.

منبع:  فرهيختگان