چرا ماليات بر خانه‌هاي خالي شکست خورد؟

قانون اصلاح ماده 54 مکرر قانون ماليات‌هاي مستقيم که با نام قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي شناخته مي‌شود، از آذرماه 1399 به فهرست منابع درآمدي کشور اضافه شده است تا اهداف قانون‌گذاران براي جلوگيري از احتکار مسکن به عنوان يکي از نيازهاي مهم خانوارها برآورده و خانه‌هاي خالي را روانه بازار کند و هم از اين مسير بر درآمدهاي مالياتي دولت بيفزايد.

با وجود آنکه اين قانون به سرعت مسير قانون‌گذاري را طي کرد، اما در مسير اجرا، چندان موفق نبوده و با اما و اگرهاي فراوان روبه‌رو شده است به طوري که درآمدهاي مالياتي دولت از محل شناسايي خانه‌هاي خالي ناچيز بوده است. کارشناسان علت اين عدم موفقيت را در ناتواني در شناسايي خانه‌هاي خالي و مصاديق آن مي‌دانستند و حتي از ظرفيت شهرداري‌ها هم براي توفيق بيشتر شناسايي اين نوع خانه‌ها استفاده کردند اما رکود حاکم بر بازار مسکن مزيد بر علت شد تا قانون در مسير اجرا موفقيت چشم‌گيري نداشته باشد.

بر اساس اين قانون، از خانه‌هاي خالي در سال اول 6 برابر ماليات بر درآمد اجاره اخذ مي‌شود و براي افراد داراي 5 خانه و بيشتر، به ازاي تمام واحدهاي مسکوني اين ضريب، دو برابر مي‌شود.

چهار شرطي که مانع اجراي قانون شده است.

درباره دلايل شکست قانون ماليات بر خانه هاي خالي با منصور غيبي کارشناس بازار مسکن به گفت و گو نشستيم؛ وي معتقد است که بندهاي اين قانون ابهامات و مشکلاتي را در اجرا بوجود آورده که سبب شده تا اجراي آن به ميزان مورد انتظار قانونگذار نباشد.

وي با اشاره به اينکه قانون ماليات بر خانه هاي خالي نتوانست در مقام اجرا، اهداف و انتظارات را برآورده کند، اظهار داشت: بحث ماليات بر خانه‌هاي خالي و اينکه چرا اين ماليات عملاً کار نمي‌کند، موضوع مهمي است؛ دولت در دوره‌اي تصميم گرفت براي حمايت از اجاره‌نشينان و مستأجرين، از طريق ماليات‌ستاني از واحدهاي مسکوني خالي، بازار مصرف را به حرکت درآورد تا آپارتمان‌هايي که ساخته شده اما نه مالکان در آن ساکن‌اند و نه آن را به اجاره داده‌اند، به بازار عرضه شود. هدف، ايجاد نوعي تعادل در اقتصاد و بازار اجاره بود. اما اين سياست تاکنون موفق نبوده است.

وي ادامه داد: ما مصوبه‌اي در سال 1399 داشتيم که در آن مقطع ماده 54 مکرر قانون ماليات‌هاي مستقيم اصلاح شد و مجلس هم اين اصلاحيه را با يک فوريت تصويب کرد که مصوبه به دو بخش تقسيم مي‌شود؛ مصوبه اول، ماده 54 جديد که به‌عنوان قانون ماليات خانه‌هاي خالي شناخته مي‌شود. مصوبه دوم، تبصره 6 ماده 169 که به ثبت اطلاعات در سامانه ملي اسکان مربوط است؛ يعني من و شما به‌عنوان مالک يا مستأجر بايد اطلاعات سکونت و مالکيت خود را در آن ثبت کنيم.

او ادامه داد: چهار عنصر بايد کنار هم قرار بگيرد تا يک واحد، خانه خالي محسوب شود. همين چهارچوب قانوني به نحوي وضع شده که خودش دست‌وپاي اجراي طرح را بسته است. اول اينکه واحد حتماً بايد مسکوني باشد؛ يعني قانون فعلاً هيچ کاري با ملک تجاري، اداري يا زراعي ندارد مگر اينکه تعداد زيادي از آنها خالي باشند.

وي در ادامه افزود: دوم ، ملک بايد در شهرهاي بالاي صد هزار نفر باشد. سوم، واحد بايد 120 روز به‌صورت متوالي خالي باشد. يعني اگر شما هفته‌اي دو روز به آن‌جا سر بزنيد و مجموعاً به 120 روز برسد، ديگر خالي محسوب نمي‌شود. چهارم اينکه ملک بايد حتماً در سامانه ملي اسکان و املاک ثبت شده باشد. اين چهار شرط بايد هم‌زمان برقرار باشد تا خانه خالي تلقي شود و دولت بتواند ماليات بگيرد.

مردم علاقه اي به ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان ندارند

غيبي اضافه کرد: به‌نظر من، اين گستره پيچيده و سخت‌گيرانه قانوني، شناسايي واحدهاي خالي را تقريباً ناممکن کرده است. از طرفي مردم علاقه‌اي به ثبت ملک در سامانه اسکان و املاک ندارند، چون ذهنيت روانيِ منفي نسبت به اين موضوع دارند. اگر دولت از ابتدا مردم را توجيه مي‌کرد که هدف، صرفاً تنظيم بازار مسکن و اجاره است و نه فشار مالياتي، شايد همراهي عمومي بيشتر مي‌شد. اما مردم فکر کردند دولت دنبال ماليات‌ستاني است. همين باعث شد بسياري از ثبت‌نام در سامانه خودداري کنند.

اين کارشناس مسکن تصريح کرد: وقتي از اين طرح استقبال نشد، گرفتن دسته‌چک، ثبت‌نام مدرسه، بيمه، تحويل خودرو، فعال شدن بيمه ماشين مشروط به ثبت در سامانه املاک و اسکان شد و محدوديت هايي براي مردم وضع شد که اين کارها مردم را دلسرد و يک بي‌اعتمادي عميق ايجاد کرد.

اين کارشناس حوزه مسکن با تاکيد بر اينکه قانون‌گذاري هم با مشکل مواجه است، اظهار داشت: اين‌که مي‌گويند واحد بايد 120 روز خالي باشد، از کجا و با چه ابزار و مدرکي قابل اثبات است؟ مجري طرح عملاً ابزار تشخيص ندارد. در کنار اين‌ها، جريمه‌هاي سنگيني مثل شش برابر ماليات اجاره در سال اول، دوازده برابر در سال دوم و هجده برابر در سال سوم، باعث ترس مالکان شده و آنها را بيشتر از سامانه دور کرده است.

وي گفت: در نتيجه، هم شناسايي خانه‌هاي خالي با شکست مواجه شده، هم جلب اعتماد و همراهي مردم.

بخش بزرگي از املاک خالي دست دولت و نهادهاست و نه مردم

غيبي يادآور شد: عامل ديگر در به نتيجه نرسيدن قانون، موضوعي است که کمتر به آن اشاره مي‌شود و آن اينکه بخش بزرگي از املاک خالي در اختيار دولت، بانک‌ها، نهادهاي نظامي و دستگاه‌هاي عمومي است. اگر سياست‌گذاران واقعاً به دنبال شفافيت بودند، بايد از خود شروع مي‌کردند؛ به دليل اينکه بخش قابل‌توجهي از دارايي ملکي خالي، در اختيار همين دستگاه‌هاست.

اين کارشناس حوزه مسکن براين باور است: اثر اين ناکارآمدي بر قيمت و اجاره مسکن هم قابل توجه است.

اين رفتار و خروجي، بازار را تحت فشار قرار مي‌دهد. يکي از دلايل اصلي نيز عدم هماهنگي بين دستگاه‌هاست. براي مثال، برخي سازمان‌ها و ادارات اصلاً اين قانون را در اولويت قرار نمي‌دهند. سامانه ملي اسکان نياز به اطلاعاتي از بيمه، ثبت، شهرداري، دارايي، پست و ساير نهادها دارد؛ اما اين دستگاه‌ها يکپارچه نيستند و داده‌هايشان با هم همخواني ندارد.

قانون بايد اول به طور آزمايشي اجرا مي شد

اين کارشناس حوزه مسکن همچنين گفت: يکي ديگر از مشکلاتي که در اجراي اين قانون به وجود آمد، اين بود که به طور سراسري اجرا شد در حالي که مي توانست ابتدا به صورت آزمايشي در برخي نقاط اجرايي و نقاط ضعف آن استخراج شود.

غيبي ادامه داد: معمولاً ما قبل از اجراي هر طرح، آن را پايلوت نمي‌کنيم؛ روابط بين دستگاه‌ها را مشخص نمي‌کنيم؛ ورودي داده‌ها و زيرساخت‌هاي اطلاعاتي را بررسي نمي‌کنيم. ناگهان سامانه را بالا مي‌آوريم و تازه متوجه مي‌شويم هيچ‌چيز با هم سازگار نيست. از داده‌هاي ثبت و دارايي گرفته تا اطلاعات پست يا اشتراک‌هاي خدماتي همه نامتجانس هستند. همين باعث شده بانک اطلاعاتي قابل اتکايي شکل نگيرد و موضوع عملاً عقيم بماند.