Alternate Text
Alternate Text

۴۰ درصد خانه‌های روستایی در ایران سند رسمی ندارند
گزارش تصویری

توسعه روستایی از مهم‌ترین و راهبردی‌ترین مؤلفه‌های توسعه یک کشور با ابعاد چندگانه‌ است. یکی از مهم‌ترین این ابعاد مربوط به حوزه اقتصادی است؛ حوزه‌ای که در آن افزایش درآمد، افزایش تولید، توزیع ثروت و ... به‌عنوان ملاک‌های توسعه شناخته می‌شوند. صدالبته که توسعه اقتصادی نیز متکی بر بسترها و مؤلفه‌های دیگری بوده که لزوماً اقتصادی نیستند و یکی از مهم‌ترین آن‌ها مسئله «حقوق مالکیت» است. این مسئله را در تجربه کشورهای توسعه‌یافته می‌توان مشاهده نمود.
با توجه به این توصیفات، در سیستم حقوقی ایران ما، نقصان و کاستی‌ای نسبت به «حقوق مالکیت» که ناشی از  «اعتبار اسناد غیررسمی» است وجود دارد. بر این اساس در قوانین ایران، اسنادی که به‌صورت رسمی و بدون نظارت حاکمیت تنظیم‌ شده‌اند از این قابلیت برخوردار هستند که اسناد رسمی را در دادگاه‌ها ابطال کنند. به این صورت که اگر شما ملکی را که برای یک فعالیت اقتصادی همچون باغداری، کشاورزی و یا در ابعاد کوچک‌تر برای یک کارگاه تولیدی خریداری کنید و برای آن سند رسمی بگیرید، این امکان وجود دارد که شخصی با اسنادی غیررسمی همچون یک قولنامه ادعای مالکیت ملک شما را کرده و با طرح دعوا در دادگاه، سند رسمی شما را ابطال نماید.

چرا اسناد غیررسمی در ایران اعتباردارند؟
عامل اصلی اعتبار دهی به معاملات غیررسمی و قولنامه‌ای نیز قانون ثبتی است که مربوط به دوران پهلوی اول است. بااین‌حال و علی‌رغم اینکه در سال‌های مختلف، برخی اصلاحات بر این قانون صورت گرفته اما نه‌تنها باعث بهبود وضعیت معاملات اموال غیرمنقول نشد بلکه مشکلاتی را نیز سبب شده است.[1] یکی از این اصلاحات در قالب ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور انجام‌شده است. تلاش اولیه در این ماده‌قانونی بر حل مشکلات معاملات غیررسمی بود، اما پس از تغییرات ماده مذکور، اصل موضوع بی‌اثر و تأثیر آن نیز عکس شد. پیش‌نویس ماده ۶۲  بر این اصل استوار بود که اسناد عادی در خصوص معاملات اموال غیرمنقول، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد شود و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را نداشته باشند. اما در روند تصویب در ادامه، فقهای شورای نگهبان این ماده را خلاف شرع دانستند و تأیید نکردند. پس از اشکال شورای نگهبان، ماده مذکور به‌قرار زیر اصلاح گردید:
«اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند». اضافه شدن قسمت مشخص‌شده به معنای آن است که تفاوتی میان معاملات رسمی و غیررسمی نیست و حتی با تشخیص دادگاه می‌توان معاملات رسمی را ابطال کرد. بنابراین وجود این ماده در نظام قضایی کشور باعث اعتبار دهی به معاملات عادی شده است.[2]

سهم و نقش جمعیت روستایی در اقتصاد ایران
بر اساس سرشماری نفوس مسکن در سال 1395، جمعیت روستایی کشور 20.7 درصد از جمعیت کل کشور و برابر با 20730625 نفر بوده است. این جمعیتِ نزدیک به 21 میلیون نفریِ کشور بنا به گفته‌ی محمدرضا اورانی، عضو هیئت‌مدیره سازمان مركزی تعاون روستایی ایران، سهمی 25 درصدی از اقتصاد كشور دارند و یک‌چهارم اقتصاد ایران در بخش روستایی تحقق پیدا می‌کند.[3]
به عبارتی با توجه به میزان 484 میلیارد دلاری تولید ناخالص داخلی ایران (GDP) بر اساس برآورد صندوق بین‌المللی پول[4]، می‌توان گفت اگر این سهم 25 درصدی بخش روستایی را در اقتصاد کشور بپذیریم چیزی برابر با 121.5 میلیارد دلار از GDP ایران در سال 2019 در اقتصاد روستایی حاصل‌شده است.
این در حالی است که با مقایسه آماری برخی از کشورهایی که از وضعیت حقوق مالکیت بهتری برخوردار هستند و جمعیت کمتری نسبت به جمعیت روستایی ایران دارند، شاید بتوان به نقش و تأثیر حقوق مالکیت در توسعه اقتصادی بیشتر پی برد. بر این اساس و به این منظور به بررسی این مقایسه بر اساس سه مؤلفه خواهیم پرداخت که عبارت‌اند از: 1. زیر شاخصه ثبت دارایی در شاخص انجام کسب‌وکار [5] که از سوی بانک جهانی منتشر می‌شود. 2. تولید ناخالص داخلی کشورها 3. میزان جمعیت کشورها
آنچه می توان از مقایسه جمعیت روستایی ایران و جمعیت برخی از کشورهایی که جمعتی کمتر و یا نزدیک به جمعیت روستایی ایران دارند و در شاخصه ی حقوق مالکیت بر اساس شاخص انجام کسب و کار از وضعیت بهتری برخوردارند، دریافت، این است که بهبود وضعیت مالکیت در بخش روستایی می تواند به توسعه روستایی کمک کننده باشد.
این ها همه در حالی است که با گذشت بیش از 40 سال از انقلاب اسلامی و تدوین برنامه های توسعه گوناگون، در این راستا شاهد کاستی هایی هستیم؛ به گونه ای که محمدرضا شاملو، معاون عمران بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در این باره گفته است:« بیش از ۴۰ درصد روستاها فاقد سند هستند.»[9]
این مسئله بدان معناست که بیش از 40 درصد خانه‌های روستایی مالکیتشان از طریق اسناد غیررسمی یا قولنامه‌ای احراز می‌شود. درحالی‌که اگر این املاک سنددار شوند، با پیدا کردن ارزش قانونی می‌توانند به‌عنوان سرمایه باارزش در چرخه اقتصادی مانند ضمانت تأمین وام برای توسعه روستایی به‌عنوان یکی از روش‌های تأمین مالی ونیز در تعاملات اجتماعی به کار گرفته شود. نکته‌ای که وجود دارد آن است توجه به مسئله اسناد غیررسمی صرفاً در توجه کانون نخبگان فکری نبوده است و نخبگان حاکمیتی و اجرایی کشور نیز متوجه اهمیت این مسئله شده‌اند؛ اگرچه نگاه این افراد به اسناد غیررسمی متناسب با فضای کاری ایشان است. برای نمونه حجت‌الاسلام دکتر ابراهیم رئیسی ریاست محترم دستگاه قضا با تأکید برریشه داشتن فسادهایی مانند زمین‌خواری، معاملات معارض و پول‌شویی در اسناد قولنامه‌ای، اظهار کرده‌اند: من معتقدم که تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می‌کنم این مسئله را در سخنرانی‌های خود مطرح و تبیین کنم.[10]
پی نوشت:
[1] . https://www.alef.ir/news/3971105044.html
[2]http://ayaronline.ir/1396/09/261281.html
[3] . https://www.irna.ir/news/82994297/25-%D8%AF%D8%B1%D8%B5%D8%AF-F
[4] . http://worldpopulationreview.com/countries/countries-by-gdp/
[5] . Doing Business
 [6] . https://www.doingbusiness.org/en/rankings
[7] . https://www.worldometers.info/world-population/population-by-country/
[8] . http://worldpopulationreview.com/countries/countries-by-gdp/
[9] . https://www.irna.ir/news/83389145/%D8%A8%DB%8C%D8%B4-%8%A7%D8%B2-%D8%B3%D9%87-
[10].  . https://www.farsnews.com/news/13980708000172/